Novela zákonného opatření Senátu o dani z nabytí nemovitých věcí
31. 8. 2016
Tento článek si klade za cíl seznámit čtenáře s nejdůležitějšími novinkami novely zákonného opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí, která vstoupí v účinnost 1. listopadu 2016. Změny v novele uvedené se budou týkat případů, kdy k nabytí vlastnického práva k nemovité věci dojde od 1. 11. 2016. Pokud daňová povinnost vznikne přede dnem nabytí účinnosti novely, postupuje se dle původního znění.
Při nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem, které se zapisují do katastru nemovitostí, nejčastěji prostřednictvím kupní nebo směnné smlouvy je rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. U nemovitých věcí nezapisovaným do katastru nemovitostí je to den nabytí účinnosti smlouvy. Nabývá-li se vlastnické právo k nemovité věci rozhodnutím orgánu veřejné moci, nabývá se dnem, který je v tomto rozhodnutí určen. Není-li takový den určen, nabývá se dnem právní moci rozhodnutí příslušného orgánu (např. zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem).
Nejdůležitější změna se dotkne již prvního paragrafu, neboť nově se poplatníkem daně stane výlučně nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Nebude možné si sjednat smluvně přenesení daňové povinnosti na převodce (prodávajícího), jako to známe doposud. Sazba daně ve výši 4% hodnoty převáděné nemovitosti se nemění. Zároveň tak zaniká povinnost ručení za zaplacení daně ze strany prodávajícího.
Další novinkou je změna koncepce zdanění inženýrských sítí, kdy napříště již nebude nutné rozlišovat, zda se jedná o movitou či nemovitou věc, což by mělo přinést značné zjednodušení. Při nabytí vlastnického práva k inženýrské síti bude předmětem daně pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je součástí této inženýrské sítě (obdobně též u spoluvlastnictví). Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí).
Nově se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá zdanění daní z nabytí nemovitých věcí, považuje i prodloužení doby, na kterou je zřízeno právo stavby.
Změny se dočká i vymezení předmětu daně z nabytí nemovitých věcí. Napříště bude rozšířen okruh nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která nebudou předmětem daně. Nově nebude předmětem daně nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnou jakékoli právnické osoby, nejen přeměnou obchodní korporace, jako tomu bylo dosud. Okruh vynětí se tak vztahuje např. na přeměny spolků či nadací. Zároveň se zrušuje daňové osvobození z nabytí vlastnického práva k nemovité věci formou převodu jmění na společníka dle § 337 a násl. zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů. Tento způsob nabytí vlastnictví se stane předmětem daně.
Také dochází k úplnému osvobození územních samosprávných celků a svazků obcí od daně, a to bez ohledu na to, zda se jedná o úplatné nabytí vlastnického práva nebo směnu nemovitostí.
Poslední podstatnou změnou je vztažení osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí pouze na nově dokončené nebo užívané stavby a jednotky. Osvobození se nebude vztahovat na úplatné nabytí rozestavěných staveb a jednotek, neboť se takové stavby nezapisují do katastru nemovitostí a dohledání jejich případných předchozích převodů je pro správce daně složité. Osvobozeny jsou i případy nabytí vlastnického práva k jednotce, jde-li o jednotku, která je družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem, např. garáží, sklepem nebo komorou, a zároveň nezahrnuje jiný nebytový prostor, a to pouze v případě, je-li nabyvatelem takové jednotky fyzická osoba, která je do okamžiku nabytí vlastnického práva k jednotce nájemcem této jednotky.
Zdroj: www.psp.cz, www.financnisprava.cz
Při nabytí vlastnického práva k nemovitým věcem, které se zapisují do katastru nemovitostí, nejčastěji prostřednictvím kupní nebo směnné smlouvy je rozhodným dnem den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí. U nemovitých věcí nezapisovaným do katastru nemovitostí je to den nabytí účinnosti smlouvy. Nabývá-li se vlastnické právo k nemovité věci rozhodnutím orgánu veřejné moci, nabývá se dnem, který je v tomto rozhodnutí určen. Není-li takový den určen, nabývá se dnem právní moci rozhodnutí příslušného orgánu (např. zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem).
Nejdůležitější změna se dotkne již prvního paragrafu, neboť nově se poplatníkem daně stane výlučně nabyvatel vlastnického práva k nemovité věci. Nebude možné si sjednat smluvně přenesení daňové povinnosti na převodce (prodávajícího), jako to známe doposud. Sazba daně ve výši 4% hodnoty převáděné nemovitosti se nemění. Zároveň tak zaniká povinnost ručení za zaplacení daně ze strany prodávajícího.
Další novinkou je změna koncepce zdanění inženýrských sítí, kdy napříště již nebude nutné rozlišovat, zda se jedná o movitou či nemovitou věc, což by mělo přinést značné zjednodušení. Při nabytí vlastnického práva k inženýrské síti bude předmětem daně pouze úplatné nabytí vlastnického práva k budově podle katastrálního zákona, která je součástí této inženýrské sítě (obdobně též u spoluvlastnictví). Zdanění tak nově nepodléhá nabytí těch částí inženýrských sítí, které nejsou budovou podle katastrálního zákona (např. nabytí vodovodního a kanalizačního potrubí).
Nově se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci, které podléhá zdanění daní z nabytí nemovitých věcí, považuje i prodloužení doby, na kterou je zřízeno právo stavby.
Změny se dočká i vymezení předmětu daně z nabytí nemovitých věcí. Napříště bude rozšířen okruh nabytí vlastnického práva k nemovité věci, která nebudou předmětem daně. Nově nebude předmětem daně nabytí vlastnického práva k nemovité věci přeměnou jakékoli právnické osoby, nejen přeměnou obchodní korporace, jako tomu bylo dosud. Okruh vynětí se tak vztahuje např. na přeměny spolků či nadací. Zároveň se zrušuje daňové osvobození z nabytí vlastnického práva k nemovité věci formou převodu jmění na společníka dle § 337 a násl. zákona č. 125/2008 Sb., o přeměnách obchodních společností a družstev, ve znění pozdějších předpisů. Tento způsob nabytí vlastnictví se stane předmětem daně.
Také dochází k úplnému osvobození územních samosprávných celků a svazků obcí od daně, a to bez ohledu na to, zda se jedná o úplatné nabytí vlastnického práva nebo směnu nemovitostí.
Poslední podstatnou změnou je vztažení osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí pouze na nově dokončené nebo užívané stavby a jednotky. Osvobození se nebude vztahovat na úplatné nabytí rozestavěných staveb a jednotek, neboť se takové stavby nezapisují do katastru nemovitostí a dohledání jejich případných předchozích převodů je pro správce daně složité. Osvobozeny jsou i případy nabytí vlastnického práva k jednotce, jde-li o jednotku, která je družstevním bytem nebo družstevním nebytovým prostorem, např. garáží, sklepem nebo komorou, a zároveň nezahrnuje jiný nebytový prostor, a to pouze v případě, je-li nabyvatelem takové jednotky fyzická osoba, která je do okamžiku nabytí vlastnického práva k jednotce nájemcem této jednotky.
Zdroj: www.psp.cz, www.financnisprava.cz